房产里的“他项权利”：一张证书背后的金融密码与人生故事
前几天和老同学聚会，聊起买房的事。张伟提到他年初刚把房子抵押出去，贷了一笔钱扩大生意。我随口问了句：“那本绿色的他项权证，银行给你看过吗？”他愣了一下，摇摇头说：“就签了一堆文件，具体有什么证还真没留意。”这反应很常见——很多人和银行、公积金中心打交道办抵押时，只关心能贷到多少钱、利率多少，却很少关注那个在法律上真正“锁住”房产流动性的关键文件：他项权证。
其实，这本证书就像房产的“第二张身份证”，记录着房屋除所有权之外的其他重要权利。用专业术语说，它是不动产登记机构为抵押权人（通常是银行或其他金融机构）设立的、证明抵押权存在的法律凭证。简单比喻，你的房产证证明房子是你的，而他项权证则证明有人（债权人）对你的房子拥有“有限度的权利”——在你无法偿还债务时，债权人有权依法处分这套房产来收回资金。
[图片生成出错: 一本深绿色封面的他项权证样本，旁边放着房产证和钢笔，背景是银行贷款合同的部分页面]
记得我帮亲戚处理过一起遗产继承的事。老人去世后留下一套房子，子女们去办理过户时却被不动产登记中心告知“有抵押登记，需要先解除”。原来老人生前曾用房子抵押借过一笔钱，但他项权证一直锁在银行的保险柜里，子女们完全不知情。最后不得不联系银行还清欠款、注销抵押，前后折腾了两个月。这件事让我深刻意识到，了解他项权证不仅是“办贷款时要走的手续”，更是家庭资产管理的必修课。
从法律构造上看，他项权证涉及民法典物权编的核心内容——用益物权和担保物权的区分。房子这类不动产的价值可以被“分层”利用：所有权人享有占有、使用、收益、处分的完整权利；而抵押权人则获得一种“担保性质”的他项权利，这种权利不转移房屋的占有，但优先于普通债权。比如小王把价值300万的房子抵押给A银行贷了200万，如果小王破产，拍卖房子所得的300万里，A银行有权优先拿走属于自己的200万及利息，剩下的才给其他普通债权人。这种“优先受偿权”正是他项权证的核心价值所在。
实际操作中，办理他项权登记需要三方参与：所有权人（抵押人）、债权人（抵押权人）和不动产登记机构。我陪朋友去办过全程：先要到登记中心领取不动产抵押登记申请书，携带身份证、房产证、借款合同和抵押合同，由银行工作人员一同到场办理。登记机构审核通过后，会在房产档案上记载抵押信息，并制作他项权证——注意，这本证通常由抵押权人保管，不会给到房主手里。这就像你把贵重物品寄存在当铺，当票（类似他项权证）由当铺保管，你手里只有当初的典当凭证（借款合同）。
曾有位做建材生意的陈先生和我分享过他的“灵活用证”经验。2019年他急需周转资金，但名下房产还有80万贷款未还清。他利用“顺位抵押”规则，先向原银行申请了“抵押权变更”，同意第二家银行成为第二顺位抵押权人，成功多贷出60万。这里涉及一个专业概念：同一房产可以设立多个抵押权，清偿顺序按登记时间先后排列。就像排队领水，先登记的权利人先受偿。他项权证上会明确记载抵押顺序、债权数额、债务履行期限等，这些细节往往决定了融资的灵活度。
说到风险防控，不得不提常见的几个误区。有些朋友以为“房产证在我手里房子就安全”，其实如果办理了抵押登记，即使房产证在手，房子也无法自由买卖或再抵押——因为登记系统里已经“挂牌”了。去年有个案例：李女士想卖掉房子，买家付了定金才发现房产有抵押，交易被迫中止。原来李女士的丈夫曾偷偷用房产证复印件和伪造的委托书办理了抵押贷款。这里的关键是：不动产登记以登记簿为准，而非房产证本身。正规机构放贷前一定会查询登记簿，但民间借贷有时会疏忽这一步，容易引发纠纷。
注销他项权证的手续也值得了解。还清贷款后，银行会出具贷款结清证明和他项权证注销申请表，房主要带着这些材料、房产证和身份证，和银行工作人员一起到登记中心办理注销。手续办完，登记簿上的抵押记录就清除了，房产才真正恢复“自由身”。我建议大家在还清贷款后主动跟进注销事宜，有位客户就遇到过银行工作人员变动导致注销拖延的情况，影响了他后续的售房计划。
随着金融创新，他项权证的应用场景也在拓展。比如现在有些城市试点“居住权登记”，这其实也是一种他项权利——为特定人设立长期居住的权利，即使房子卖掉，居住权人仍可居住。这类新型权利登记，未来可能也会以他项权证的形式呈现。再如在建工程抵押、预购商品房抵押（期房抵押），虽然标的物不同，但核心逻辑相通：用不动产的预期价值为债权提供担保。
最后分享个小故事。我的导师王教授退休时，把市区房子抵押给银行，贷出一笔钱在郊区买了带院子的小屋，他说：“用他项权证把固定资产变成流动风景，值了。”这话挺有哲理——现代社会的资产不应是僵化的砖瓦，而是可以通过合法金融工具灵活配置的资源。他项权证这类文件，看似冰冷的技术性凭证，实则连接着无数人的创业梦想、教育投资或家庭转折。
下次当你签抵押合同时，不妨多问一句：“他项权证登记的信息都准确吗？期限怎么约定的？”这份看似属于银行的证书，其实也关系到你的资产安全和未来规划。就像航海时需要了解锚链的强度，在房产金融的海洋里，了解锚定资产的权利凭证，方能行稳致远。
本文由济南证件制作编辑，转载请注明。