第十五条筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会

作者：济南证书制作 | 发布于：2022-6-6 7:32:41 | 浏览： 次

　　第四十五条物业服务合同终止的，物业服务人应当退出物业服务区域，依法履行交接义务，不得以业主拖欠物业费、对业主共同决定有等为理由办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进入物业服务区域提供服务。

　　第二十六条除业主自行管理外，物业服务区域有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民应当组建物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构：

　　第四十九条公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托专业机构进行管理。公共收益收支账目等会计资料应当在物业服务区域内显著公示。业主有的，有权查询相关账簿。

　　应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民应当指导业主共同决定物业管理方式；选聘新物业服务人的，应当协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

　　第五条市、区县（市）人民应当将物业管理纳入同级现代服务业发展规划和社区治理体系，加强对物业管理活动及其监督管理工作的组织领导，所需经费纳入同级财政预算，建立健全物业管理综合协调机制，济南专业制作各种证件研究解决重大事项。

　　第四十六条业主、物业使用人、物业服务人应当遵守法律、法规和规章的以及管理规约的约定，按照规划用途安全、合理使用物业。

　　（三）业主委员会缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职的；

　　第五十五条业主应当按照足额交存专项维修资金。不动产登记机构在进行不动产权登记时，应当核验专项维修资金交存情况。

　　物业服务人不得采取停止或者供电、供水、供热、供气等方式催交物业费，也不得采取或者变相业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。

　　物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在与业主委员会办理移交手续后解散。

　　第五十八条市住房保障和房地产管理部门建立物业服务信用管理制度，根据投诉处理、合同履行、事中事后监管等情况，对物业服务市场主体实施信用信息采集和诚信档案管理，依法在前期物业服务招投标、选聘物业服务人、济南证件制作采购等方面使用信用信息。

　　第十物业服务区域达到成立业主大会条件的，建设单位应当在六十日内按照向街道办事处、乡镇人民提交下列文件资料：

　　业主、物业使用人、相关单位、物业服务人应当将临时挖掘的道、绿地、其他场地以及临时迁移的共用设施设备，在约定期限内恢复原状。

　　既有住宅安装电梯的物业管理由业主与物业服务人另行约定，其应当委托专业性服务组织进行。

　　安装使用充电设施应当符合消防、用电等安全技术标准。依照需经有关部门批准的，应当依理批准手续。

　　第七条市物业管理行业协会应当加业自律，规范从业行为，调解行业纠纷，督促物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务、提升物业服务水平，推动物业服务行业健康发展。

　　第二十八条鼓励和支持业主中的中国通过程序成为业主代表、业主委员会或者物业管理委员会，发挥模范带头作用，依法履行职责。

　　街道办事处、乡镇人民应当自物业管理委员会成立之日起十日内，将名单在物业服务区域内显著公布。

　　电梯、消防设施等具有专业技术要求的设施设备，应当由具有相应资质的专业性服务组织进行。

　　第一条为了规范物业管理活动，业主、物业服务人以及相关主体权益，营造安全、和谐、文明、美好的人居，构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　业主、物业使用人、物业服务人等对物业服务区域内的违法违规行为，可以向街道办事处、乡镇人民举报。

　　业主委员会未按照召集业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民负责召集。

　　未成立业主委员会的，公共收益可由物业服务人代为收取、保管，并单独列账，核算，接受业主监督。业主委员会成立后，物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。

　　第三十九条物业服务收费应当参考物业服务技术规范和相关标准，按照有关实行指导价和市场调节价。

　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

　　前款的组织和个人不得泄露或者其收集、存储的个人信息；未经本人同意，不得将个人信息用于与物业服务与管理无关的事项。

　　第六条市住房保障和房地产管理部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：

　　第五十一条建设单位应当在物业服务区域内公布维修联系方式，按照或者合同约定履行物业保修责任。物业服务人应当协助业主联系建设单位履行保修责任。

　　第十九条业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行法律、法规和业主大会赋予的职责，向业主大会报告工作，接受业主大会和业主的监督。

　　业主委员会应当在任期届满前组织召开业主大会会议，完成换届选举，并将换届选举情况书面报告街道办事处、乡镇人民。

　　物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主代表不得少于二分之一，由街道办事处、乡镇人民在业主自荐或者推荐的基础上确定。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民或者居（村）民委员会的代表担任。

　　抢险救灾、等公共突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民负责落实市、区县（市）人民依法采取的各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作。

　　暂不具备专业化物业管理条件且不能自行管理的老旧小区，由街道办事处、乡镇人民采取分项委托、社区代管等方式开展物业服务。

　　物业服务用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业服务区域。

　　物业服务人应当服从市、区县（市）人民统一指挥，配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。市、区县（市）人民对物业服务人在公共突发事件应对期间的活动给予物资和资金支持。

　　第五十二条因维修、养护或者公共利益，业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意，并与物业服务人协商确定施工方案，接受物业服务人现场检查。

　　筹备组应当自成立之日起三日内，将组员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业服务区域内显著公布。

　　公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以经业主共同决定用于业主委员会工作经费，或者物业管理其他事项。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理，卫生和相关秩序的活动。

　　第十四条物业服务区域达到成立业主大会条件的，十人以上业主或者建设单位可以申请成立首次业主大会筹备组。

　　第六十六条违反本条例第十第二款，建设单位隐匿、、伪造有关文件资料的，由区县（市）物业管理主管部门责令改正，并由城市管理综合执法部门处以十万元以上二十万元以下罚款。

　　业主委员会经业主大会会议依法选举产生，由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会或者物业服务人不得转移、隐匿、、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

　　第四十七条物业服务区域内按照规划建设的共有部分、共用设施，任何单位和个人不得擅自改变其用途。确需改变的，应当经业主共同决定并依理相关审批手续。

　　街道办事处、乡镇人民负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作。居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民指导下开展物业管理相关工作。

　　第六十二条物业服务区域出现失管弃管状态时，街道办事处、乡镇人民应当确定应急物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行等应急服务，维持业主基本生活需求。

　　第三十业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务人提供物业服务。一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务。

　　第七十一条郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区等区域的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

　　第四条发挥党组织的战斗堡垒作用，构建基层党建引领社区治理下的物业管理体系，建立居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。

　　第三十五条物业服务人可以将物业服务区域内的秩序、清洁、绿化、共有部分和共用设施设备的等专项服务事项，委托给专业性服务组织或者其他第三人。

　　第三十六条物业服务人应当健全物业服务质量保障措施，建立服务投诉快速处理机制，定期收集业主意见，接受业主监督，提升物业服务质量。

　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。在业主身份确认的前提下，业主大会会议可以采用书面、电话、短信、即时通讯工具等多种表决方式。

　　第五十四条物业服务区域内未设置车辆集中充电设施，或者车辆集中充电设施不能满足业主生活需求的，在不影响道通行和消防安全的前提下，物业服务人可以按照本条例第十六条，依法在业主共有部分增设车辆集中充电设施。

　　一个物业服务区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　（六）配合街道办事处、乡镇人民、行政执法机关和居（村）民委员会做好物业服务区域内的相关工作；

　　第二十九条物业服务区域的划分以有利于实施物业管理为原则，第十五条筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议济南专业制作各种证件综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

　　第三十二条新建物业交付使用前，建设单位和物业服务人应当在区县（市）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民的指导、监督下，按照有关和前期物业服务合同的约定，对物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行查验，形成查验记录，公开查验结果。

　　建立健全人民调解、行政调解、司法调解等多元纠纷解决机制，及时化解物业服务区域内的矛盾和纠纷。

　　第十二条业主大会由全体业主组成，代表并物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的权益。

　　（八）利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及、非法收受建设单位、物业服务人、有利害关系业主提供的利益、报酬等影响履行职责的行为；

　　第十一条业主依照法律、法规以及管理规约、物业服务合同约定行使，承担义务，不得以放弃为由不履行义务。

　　物业服务人应当自物业交接之日起三十日内，将承接查验相关资料报送至区县（市）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民。

　　第六十九条违反本条例第四十八条第二款，擅自挪用、侵占公共收益的，由城市管理综合执法部门责令退还，处以挪用、侵占金额二倍以下罚款，有违法所得的，违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六十条城市管理、园林绿化、应急管理、消防救援机构等相关部门和单位，应当建立物业管理行政执法片区责任制度和行政执法移交衔接机制，在物业服务区域内显著公布执法事项和联系方式，依法查处物业服务区域内的违法行为。

　　《郑州市物业管理条例》已经郑州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2021年6月24日审议通过，河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2021年7月30日审查批准，现予公布，自2021年10月1日起施行。

　　第五十六条专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和，不得挪作他用。

　　提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民应当将服务事项、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著公示。应急物业服务期限不超过一年，服务费用由全体业主共同承担。

　　第四十二条业主应当按照合同约定支付物业费。物业费可以按月、季度预收，但是预收期限最长不得超过一年。

　　第三十七条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善、清洁、绿化和经营管理业主共有部分，并履行下列义务：

　　业主委员会候选人可以通过社区党组织推荐、六十日内组织召开首次业主大会会居（村）民委员会推荐、业主推荐或者自荐产生，由街道办事处、乡镇人民予以公示，公示期不少于七日。

　　前期物业服务合同应当就前期物业服务内容、收费标准以及合同期限进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。

　　第七十二条本条例自2021年10月1日起施行。2007年11月1日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过、2007年12月3日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准的《郑州市物业管理条例》同时废止。

　　第三十条建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业服务区域，在区县（市）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民的监督下，依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。

　　第五十七条物业服务区域内共有部分、共用设施设备出现下列紧急情况之一的，物业服务人应当立即组织应急维修；没有物业服务人的，由区县（市）物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民组织应急维修：

　　（二）采取加强日常巡查、设置警示标志等合理措施业主的人身和财产安全，及时排除安全隐患或者向有关部门报告；

　　第二十一条业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会按照有关刻制。业主委员会印章印文应当载明名称、届别和有效年限等内容。

　　第三十一条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，向物业买受人并予以说明。

　　第四十一条鼓励和扶持物业服务人、专业服务机构及其他单位和个人，为物业服务区域内的老年人提供助餐助洁、医疗照料、关爱等多种形式的服务。

　　实行指导价的，根据国家、省有关执行。实行市场调节价的，公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

　　第十五条筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自行解散。

　　第二十业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和规章的，街道办事处、乡镇人民应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十条新建物业服务区域内的供电、供水、供热、供气、通信、电视等专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范；老旧小区内的专业经营设施设备需要的，应当依法进行。

　　出现前款情形进行应急维修的，相关费用从专项维修资金中列支并向业主公示。业主、业主委员会可以按照或者委托物业服务人申请使用专项维修资金；没有业主委员会或者物业管理委员会的，由业主申请或者街道办事处、乡镇人民代为申请。

　　第四十条物业服务人可以根据物业服务区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家洁、助老托幼等生活需求，第十五条筹备组应当自成立之日起与业主或者物业使用人依法订立个性化服务合同，提供有偿服务。

　　（四）物业服务区域内系统、消防设施、电梯等共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

　　业主委员会任期内拒不履行或者无法正常履行职责，或者逾期未完成换届选举的，街道办事处、乡镇人民应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

　　发展、城乡建设、自然资源和规划、司法行政、市场监督管理、应急管理、、城市管理、园林绿化、生态、卫生健康、消防救援机构等部门和单位按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理相关工作。

　　第五十九条市住房保障和房地产管理部门、区县（市）物业管理主管部门应当在物业管理信息平台中设定业主议事功能，供业主、业主大会、业主委员会、物业服务人免费使用，并提供指导。

　　第二十五条街道办事处、乡镇人民应当在业主委员会任期届满前九十日内，指导和监督业主委员会换届选举。

　　第六十物业服务人应当配备必要的防汛、防火、防疫等应急救援物资和设施设备，在抢险救灾、等公共突发事件应对期间，及时采取措施，会同业主委员会积极组织开展自救和互助，生产生活秩序。

　　因维修、养护或者公共利益，物业服务人确需临时挖掘道、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会的同意，向全体业主及时公告施工方案和施工期限，并按照有关法律、法规办理相关手续。

　　第二十条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民备案，并提供下列资料：

　　未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的，业主应当按关、管理规约和业主大会的决定，交存专项维修资金。业主委员会应当督促业主及时交存。

　　（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，济南专业制作各种证件经街道办事处、乡镇人民组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

　　物业服务用房按照由建设单位配置，其产权属于业主共有。物业服务用房包括物业办公用房、业主委员会办公用房以及维修、保洁等辅助用房。

　　第二十七条物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处、乡镇人民、居（村）民委员会的代表组成。

　　业主委员会有前款行为之一的，街道办事处、乡镇人民应当责令业主委员会暂停其履行职责。是否罢免其职务，由业主委员会按照有关提请业主大会决定。

　　除与设施产权人另有约定外，专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。

　　第四十四条建设单位、物业服务人、首次业主大会筹备组、业主大会、业主委员会等组织和个人在收集、使用业主或者物业使用人相关信息时，应当遵循、必要、正当的原则，采取充分的安全技术防范措施，确保其收集、存储的个人信息安全。

　　第六十七条违反本条例第四十二条第三款，物业服务人采取停止或者供电、供水、供热、供气，或者变相业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费的，由区县（市）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理综合执法部门处以一万元以上五万元以下罚款。

　　街道办事处、乡镇人民应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由街道办事处、乡镇人民和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，人数为七至十一人单数，其中业主代表人数比例不得低于二分之一。建设单位经通知未派员参加的，不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民的代表担任。

　　第三十四条从事物业服务活动的企业应当依法设立，具有的法人资格，遵守法律、法规，遵守社会公德、商业，诚实守信，接受和社会的监督，承担社会责任。

　　原物业服务人拒不交接，或者拒不退出物业服务区域的，业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民、区县（市）物业管理主管部门报告，或者依法向提起诉讼，要求原物业服务人退出物业服务区域。

　　第六十四条市、区县（市）人民在抢险救灾、等公共突发事件应对期间，应当按照应急措施妥善安排业主、物业使用人的生产生活。

　　对涉及老年人、残疾人的高频事项和服务场景，传统服务方式与智能化服务融合并行，为其提供便利化物业服务。

　　第二十二条业主委员会应当建立工作档案制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等物业管理的重要事项如实记录，建立档案并长期保管，业主可以查阅、复制。

　　第七十条物业管理主管部门、其他有关部门和单位及其工作人员，有下列情形之一的，由监察机关或者任免机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　委托物业服务人的，物业服务人应当确定负责该物业服务区域的项目负责人，在项目负责人到岗之日起七日内将其基本信息报送至区县（市）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民。物业服务人未按时报送的，由区县（市）物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民责令其限期报送。

　　尚未依理房屋所有权登记，但符合下列情形之一的，在物业管理活动中享有业主、承担业主义务：

　　物业服务人应当积极协助街道办事处、乡镇人民、机关及其派出机构做好社区安全防范管理工作。

　　第六十八条违反本条例第四十第一款，物业服务人未按照妥善保管物业档案的，由区县（市）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理综合执法部门处以五千元以上一万元以下罚款。

　　筹备组未能按照前款组织召开首次业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民重新组建筹备组。

　　筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民征求业主意见后确定；业主代表资格参照适用本条例第十八条有关业主委员会资格的。

　　业主委员会应当建立印章管理制度，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则或者业主大会会议决定；使用业主委员会印章，应当经业主委员会全体过半数签字同意。

　　第五十鼓励和支持符合条件的既有住宅加装电梯。既有住宅加装电梯应当业主自愿、社区引导、充分协商、保障安全、依法监管的原则。

　　（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，业主委员会工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准；

　　第八条鼓励和支持互联网、大数据、人工智能等信息技术手段在物业服务与管理中的应用，建设智慧物业管理服务平台，提高智慧物业服务品质，推进社区治理能力现代化建设。

　　街道办事处、乡镇人民应当按照职权依法处理前款举报事项，并将处理结果及时告知举报人。属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知举报人。

　　（2021年6月24日郑州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过2021年7月30日河南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准）

　　违反前款的，物业服务人、业主委员会应当采取合理措施予以劝阻、。劝阻、无效的，及时报告有关行政主管部门并协助处理，有关行政主管部门应当依法处理。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

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